"신축 중심의 공급 '한계'…유지관리를 '제2의 공급'으로"
[기획] '공급'에서 '관리' 우선으로 (1)주택 관련 정책 한계
재고 주택 90%…정책?행정 역량은 공급 중심
"공동주택 유지관리 정책 관심?지원 확대해야"
대주관, 대규모 행사로 ‘관리제도’ 의미 알린다

정부가 국토교통부에 주택공급추진본부를 신설하는 등 신속한 주택 공급에 나서고 있지만, 신규 택지 개발과 재건축 중심의 기존 정책은 비용과 시간 측면에서 한계에 직면했다는 지적이 나온다. 이에 따라 기존 주택의 수명을 늘리고 주거의 질을 높이는 ‘체계적 유지관리’로 주택 정책의 패러다임을 전환해야 한다는 목소리가 학계와 관리현장을 중심으로 커지고 있다.

전국의 아파트 단지는 약 2만 개에 달하고 매년 신규 건설을 통해 시장에 공급되는 물량은 300~500여 개 단지 수준이다. 강은택 대한주택관리사협회 정책제도실장은 “국내 주택 시장의 90% 이상이 이미 지어진 ‘재고 공동주택’임에도 불구하고 정부의 주택 정책과 예산, 행정 역량은 신규 공급에만 집중돼 있다”고 지적했다.

실제로 국토부의 연간 업무보고 자료를 분석하면 방대한 신규 공급 및 택지 개발 계획에 비해 국민 다수의 실생활과 직결된 공동주택 관리 부문의 비중은 미미한 수준이다. 최근 국토부가 주택 공급 전담 부서를 분리 및 확대 재편하면서도 유지관리 전담 조직 구축에는 상대적으로 소극적인 행보를 보이는 것 역시 기존의 공급 우선주의 관성을 반영한다는 평가다.

문제는 신규 건설 중심의 공급이 현실적인 제약에 부딪히고 있다는 점이다. 도시계획 전문가 A씨는 “수도권 주요 입지의 평당 공사비가 1000만 원에 육박하고 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기마저 불거져 주택 사업이 어려워진 게 현 상황”이라고 진단했다.

대주관 측은 “시장이 요구하는 주거 환경의 질을 단기간에, 가장 친환경적이고 경제적인 방법으로 제공하는 해법은 유지보수 역량 강화에 있다”며 “공동주택 관리에 대한 예산 투입과 제도적 지원은 양질의 주택을 새롭게 공급하는 것과 동일한 파급 효과를 낸다”고 강조했다. 행정부와 입법부가 신규 택지 발굴과 건설을 통한 공급 확대에만 매몰될 것이 아니라 기존 주택의 체계적 유지관리를 ‘제2의 공급’으로 보고 관련 정책을 펴야 한다는 것.

윤영호 한국주거학회 주거연구원장은 “자동차 엔진오일 등 소모품을 주기적으로 교체해 차량 수명을 늘리듯 아파트 역시 치밀한 장기수선계획을 기반으로 한 예방적 관리가 이뤄져야 건물 수명이 획기적으로 연장되고 사회적 비용이 절감된다”고 강조했다. 노후 배관 및 승강기 적기 교체, 외벽 도장, 스마트 설비 도입 등 장기수선계획에 따른 유지보수가 원활히 진행된 단지는 노후화 속도가 지연되며 신축에 준하는 주거 만족도를 유지한다는 설명이다.

◇“주택성능 표시·인센티브 등 정책 연구” 제안

윤 원장은 민간의 자발적인 관리 역량을 제고하기 위해 ‘주택성능품질 표시제도’ 등 객관적인 평가 기준이 마련돼야 한다는 의견도 제시했다. 그는 “장기수선충당금을 적정하게 적립하고 유지보수를 충실히 수행한 우수 단지를 확인할 수 있어야 한다”고 말했다.

주택관리 분야 전문가 B씨는 이에 더해 유지관리가 우수한 단지에 그에 상응하는 경제적 보상이 주어져야 한다고 주장했다. B씨는 “현재는 아파트 관리를 철저히 해 주거 환경이 개선되고 자산 가치가 상승하면 오히려 재산세 등 세금 부담이 커지는 구조”라며 “적기 장기수선공사로 유지관리가 우수한 단지에 취등록세 및 재산세 감면 등 실질적인 인센티브를 제공해 관리의 선순환 생태계를 구축해야 한다”고 제언했다. 그는 “이렇듯 기축 공동주택을 위한 정책에 관심을 갖고 다각도에서 고민하고 연구해야 한다는 의미”라고 강조했다.

이러한 학계와 현장의 제언이 실제 정책으로 구현되기 위해 흩어져 있는 현장의 목소리를 하나로 결집하는 움직임이 나오고 있다. 대주관은 28일 제36주년 주택관리사의 날을 맞아 ‘2026 한마음 대축제’를 통해 대규모 공론화에 나설 계획이다. 4000여 명의 주택관리사가 참여하는 행사를 통해 국가 주택 정책의 전면적인 전환 필요성을 정부와 국회에 제안한다는 것.

대주관 측은 “지난 35년의 주택 정책이 주택의 절대적 부족량을 해소하기 위한 물량 중심의 공급에 집중했다면 향후 35년은 지어진 주택의 생애주기를 연장하는 관리 시대로 개편돼야 한다”며 “정부 및 국회 등 주요 관계자도 참석하는 이번 행사가 공동주택 관리제도의 위상을 높이는 초석이 될 것”이라고 밝혔다.

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