관리위원회 구성·관리인 역할 등 상담사례 담아

경기도가 2024년부터 2025년 10월까지 집합건물관리지원단의 자문 내용을 담은 ‘경기도 집합건물관리지원단 사례집’을 최근 제작했다. 사례집은 경기건축 포털과 경기도 전자책 누리집에서 확인할 수 있다.

경기도는 집합건물 관리분야에 특화된 변호사, 주택관리사, 회계사, 건축사, 노무사 등으로 자문단을 구성하고 2020년 3월부터 집합건물 관리에 애로를 겪는 관리인이나 입주민 등을 찾아가 법률, 회계, 관리실무, 건설하자, 인력관리 등에 대한 무료 상담을 제공하고 있다.

이번 사례집에는 상담 내용을 바탕으로 △관리규약 설정 및 변경 △입주 당시 분양자와 계약한 위탁관리회사의 교체 방법 △임기가 만료된 관리인의 업무 범위 △관리단 집회 절차 및 의결 방법 △관리위원회 역할 및 위원들의 자격 요건 △관리비 부담 주체 및 수익 배분 △시설 유지·보수 비용 등 집합건물 이해당사자들이 실제 겪고 있는 문제를 담았다. 다음은 주요 상담 사례.

▷상가번영회 규약 효력= 상가번영회 규약은 집합건물법 요건을 갖춘 관리규약으로 보기 어려우므로 새로운 관리규약을 마련하기 위해서는 관리단 총회 또는 서면결의 요건인 구분소유자의 4분의 3 및 의결권의 4분의 3 동의를 얻어야 한다.

▷관리인의 전기요금 임의 분배·징수= 공용부분 전기요금에 대한 구분소유자별 분배방식은 관리인이 자의적 기준으로 결정할 수 있는 사안이 아니고 상가구역 및 오피스텔 구역의 계량기 분리 설치, 전유부분의 면적비율, 구역별 공용부분의 전기사용량 등을 고려해 합리적으로 결정해야 한다. 필요 시 관리단집회에서 의결을 해야 할 수도 있다.

▷자체 운영회 회장이 체결한 위탁관리계약 효력= 집합건물법에 따라 선임된 관리인이 아닌 자체 운영회 회장이 위탁관리계약을 체결한 경우 기존 계약의 유무효를 따지기보다는 현재의 계약을 적법하게 해지하는 것이 바람직하다. 계약해지를 위해서는 계약기간 종료에 따른 계약해지 통보 등 적법한 절차를 이행해야 한다.

▷관리규약에 층별대표자 운영위원회의 안건 결의 설정= 층별대표자의 법적 성질과 기능, 권한 등이 집합건물법의 관리위원 역할로 보이며 규약에 관리위원회를 설치하지 않는다는 명시적 규정을 두고 운영위원의 명칭을 사용하더라도 그 법적 성격은 관리위원회로 봐야 한다. 다만 집합건물법은 관리위원 자격을 구분소유자로 한정하므로 점유자를 층별대표자로 선출해 운영위를 구성하고 결의하는 것은 법 위반으로 볼 수 있다.

▷임기 만료 관리인의 관리단집회 소집= 임기가 만료된 관리인은 민법에 따라 후임관리인이 선임될 때까지 통상의 업무를 계속할 수 있다. 필요한 경우 신임관리인이 선출되기 전까지 전임 관리인에게 관리단 집회 개최를 요구할 수 있다. 신뢰 문제가 있는 경우 임기가 만려된 관리인이 아닌 구분소유자 5분의 1 동의를 얻어 법원에 임시관리단 집회 허가를 청구할 수 있다.

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