[사설] 주택관리사 자격시험 전환이 절실하다 -암기에서 실무로

주택관리사보 자격제도는 1987년, 공동주택 관리의 전문성과 투명성을 높이겠다는 목적 아래 도입돼 1990년 3월 첫 시험이 치러졌다. 그러나 제도가 도입된 지 40년이 다 돼가는 이 시점에서 우리는 다시금 자격제도의 본질을 되짚어 볼 필요가 있다. 지금 우리가 키워내고 있는 ‘자격자’는 과연 현장에 바로 투입 가능한 전문가인가?, 그 전문가들을 뽑기 위한 암기 위주의 자격시험은 적정한가?

현재 우리나라 주택관리사 자격은 너무 ‘시험’에만 집중돼 있다. 수험생들은 법령, 회계, 설비 관련 이론을 철저하게 암기해 시험에 임한다. 하지만 정작 합격 후 현장에 투입되면 처음부터 다시 배워야 한다.

그렇다면 다른 나라들은 공동주택을 어떻게 관리하고 있을까? 일본은 ‘관리업무주임자’와 ‘맨션관리사’를 두고 있다. 이들은 모두 국가 공인 시험을 거쳐야 하며 시험 내용도 위탁계약, 분쟁조정, 장기수선계획 수립 등 실질적 관리업무 중심으로 구성돼 있다. 우리처럼 조문만 외우는 시험이 아니라 실무 중심의 법률 적용 능력을 테스트하는 방식이다.

미국도 주마다 제도는 다르지만 대표적으로 플로리다주는 ‘공동주택 관리자’ 자격을 민간 단체 인증 형태로 관리한다. 자격을 얻기 위해 교육 이수, 실무 경력, 범죄경력 조회, 지속적인 재인증 교육이 요구된다. 자격 취득 이후에도 의무 교육 이수 및 최신 법령 반영이 필수다. 단지 시험에 통과했다고 끝이 아니라 자격을 유지하려면 ‘계속 공부해야만’ 한다는 개념이다.

호주는 주별로 관리사 자격이 다르지만 공통적으로 ‘공동주택 매니저’가 되려면 공인 교육기관에서 실무 과정을 이수해야 하며 시험 외에도 과제 제출, 실습 평가, 시뮬레이션 등을 통과해야 한다. 특히 뉴사우스웨일스주는 실무 경력 없이 상위 자격을 취득할 수 없도록 제도화돼 있다. ‘실무 없는 자격’ 자체가 불가능한 구조인 셈이다.

캐나다 역시 ‘콘도미니엄 매니저’ 자격을 단계별로 구분해 관리하고 있다. 온타리오주의 경우 기본, 제한, 전환 라이선스로 나뉘며 자격 취득에는 직무 윤리, 재무, 시설·건물관리, 관련 법령 등을 포함한 4개 이상의 정규과정을 이수해야 한다. 시험은 상황 판단과 대처 능력을 중점적으로 평가하며 서술형 및 사례 기반 문제로 실질적 사고력을 원한다.<관련 기사 1563호 참조>

이처럼 해외 주요 국가는 관리사 자격을 ‘단순 지식 인증’이 아닌 ‘실제 일할 수 있는 실력 인증’으로 본다. 반면 우리나라의 주택관리사 자격시험은 아직도 암기 위주의 법령 중심 출제 방식에서 벗어나지 못하고 있다. 실무에서 가장 중요한 계약관리, 갈등 조정, 하자 분쟁 대응, 회계 오류 처리 등은 시험에서 다뤄지지 않는다.

과연 이런 시험으로 복잡한 공동주택 현장에서 발생하는 다양한 상황에 빠르게 대응할 수 있을까? 문제는 시험만이 아니다. 현행 제도는 관리사무소장이라는 직책에 걸맞은 권한이나 실질적 보호장치도 제공하지 않는다. 입주자대표회의 중심의 의사결정 구조 속에서 주택관리사는 권한은 배제된 채 결과에 대한 책임만 부담하는 불합리한 위치에 놓인다.

따라서 주택관리사 제도가 실효성을 갖기 위해선 시험제도가 실무 중심으로 개편돼야 한다. 실무 중심 문제 구성, 사례 기반 평가, 실제 계약서 분석과 민원 사례 대응 등이 포함된 자격제도의 전환이 필요하다.

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